Elvio Pasca
Salve. Ho trovato un appartamento da prendere in affitto ma volevo capire meglio chi deve pagare la registrazione del contratto, le bollette dei servizi, le spese condominiali e il mantenimento dell’appartamento. Che cosa dice la legge?
21 luglio 2016 – La divisione delle spese tra il proprietario dell’immobile e l’affittuario così come il contenuto del contratto di locazione per gli immobili adibiti ad uso abitativo, sono disciplinati dalla Legge n° 392/78 e dal Codice civile.
Per capire meglio quali sono le spese a carico del proprietario e quali a carico di chi prende l’immobile in affitto (detto locatario), bisogna vedere cosa dice la normativa in oggetto.
Spese di registrazione del contratto
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico di entrambi le parti in ugual misura. Ciò vuol dire che il proprietario paga il 50% mentre il locatario paga l’altro 50%.
Oneri accessori
Gli oneri accessori sono voce di spesa che rientrano anche all’interno di alcune voce di spesa condominiale, come ad esempio i consumi di energia elettrica per forza motrice e illuminazione dell’ascensore, la manutenzione degli impianti di illuminazione degli spazi comuni, il riscaldamento. Inoltre, gli oneri accessori comprende anche le bollette dei servizi basici (acqua, luce, gas ed eventuale telefono). Queste spese sono completamente a carico di chi prende in affitto l’immobile in quanto è lui che ne usufruisce.
Se le bollette arrivano a casa del proprietario e non all’abitazione in questione, prima di procedere al pagamento delle stesse, il locatario ha il diritto di prendere visione dei giustificativi di spesa. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta del proprietario. Attenzione, perché in caso di mancato pagamento, e se l’importo non pagato supera il quello di due mensualità del canone pattuito, il proprietario può dar luogo alla risoluzione del contratto di affitto e può procedere allo sfratto dell’immobile.
A volte, però, alcuni proprietari danno in affitto l’immobile con un canone che comprende anche gli oneri accessori. Ciò deve essere stabilito dalle parti e specificato nel contratto di locazione. Anche in questo caso, però, la libertà di regolare i pagamento non è illimitata. La legge vieta che gli importi a carico del locatario risultino un aggravio eccessivo delle spese, e nel caso che tali patti siano presenti nel contratto di locazione, gli stessi vengono ritenuti nulli.
Oneri condominiali
Gli oneri condominiali sono quelle spese che pagano tutti i condomini che vivono all’interno del condominio. Quando l’appartamento in affitto si trova all’interno di un condominio, ci sono delle voci di spesa che sono completamente a carico del proprietario dell’immobile, come le spese di sostituzione o di adeguamento degli impianti alle normative di legge, mentre altre spese sono a carico del locatario perché è lui che usufruisce dei servizi condominiali, come menzionato precedentemente.
Per evitare la confusione su chi paga cosa in merito alle spese condominiali, nel 2014 gli enti che si occupano di tutelare i diritti sia del proprietario che dell’inquilino, hanno stilato un elenco dettagliato delle voci di spesa che sono presenti in gran parte dei rapporti di affittanza, che evidenzia a carico di chi è ogni tipo di spesa e, nel caso in cui sia a carico di entrambi le parti, in quale percentuale. Il documento è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate con il n. 8455/3 del 30 Aprile 2014. Ciò consente che per i nuovi contratti non è necessario allegare copia del documento se lo stesso viene menzionato nel contratto stesso.
Spese di manutenzione dell’appartamento
Il Codice Civile stabilisce che tipo di spese di manutenzione e/o riparazione sono a carico del proprietario dell’immobile o dell’inquilino.
Ad esempio se si rompe una tubatura di casa oppure si rompe la caldaia a causa di un temporale, il proprietario di casa deve provvedere alla sostituzione. Perciò si può dire che il proprietario deve farsi carico di tutto ciò che si tratta di riparazioni dovute alla vecchiaia o al caso fortuito, a meno che il danno non sia imputabile al locatario che ne ha fatto mal uso.
Le piccole manutenzioni eseguite nell’immobile, invece, dovute all’uso che ne fa il locatario, sono a carico del locatario stesso. Nel caso in cui chi è in affitto usa gli immobile da pochi mesi, però, non può farsi carico dei costi per interventi manutentivi se non sono imputabili all’uso che lui stesso ne ha fatto.
Il Codice Civile specifica, inoltre, che in mancanza di una determinazione delle spese riconducibili alla vetustà, all’uso o al caso fortuito, la decisione su chi paga la riparazione o la sostituzione si prende in base agli usi locali. Se nemmeno gli usi locali affermano nulla in merito, si può fare ricorso al giudice per risolvere la controversia in assenza di criteri di riferimento, qualora le parti non trovino un giusto accordo.
D.ssa Maria Elena Arguello
