Elvio Pasca
Buongiorno, sono un cittadino extracomunitario in regola. Fino ad oggi ho sempre vissuto a casa con un mio amico, ora però ho trovato una casa da prendere in affitto. Nel contratto di affitto però il proprietario ha messo anche a mio carico oneri accessori. Posso sapere di cosa si tratta? E’ giusto che li pago io?
Il contratto di locazione per immobili adibiti ad uso abitazione (più comunemente chiamato affitto) è disciplinato dal codice civile e dalla legge n. 392 del 1978.
Il contratto di locazione per uso abitazione
Con il contratto di locazione due parti, consentono che un soggetto (il locatore o proprietario) conceda in locazione un immobile ad un altro soggetto (il conduttore o affittuario) per un periodo determinato di tempo, che di solito è di 8 anni (4 anni piu’ rinnovo di altri 4 anni). In determinati casi e per particolari esigenze il contratto può avere una durata inferiore. Mediante la stipula di questo contratto, in sostanza, il proprietario consente di godere dell’appartamento ad un altro soggetto, con il pagamento di un corrispettivo anche chiamato “canone”.
Oneri accessori
Oltre al pagamento del canone, la legge prevede che a carico di chi prende una casa in affitto, vi siano una serie di ulteriori oneri (pagamenti).
Si tratta dei cosiddetti “oneri accessori”, elencati dall’articolo 9 della legge n. 392 del 1978.
Tale articolo prevede che oltre al canone, siano a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Se nello stabile vi è un servizio di portineria, le spese per il relativo servizio sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, ma le parti possono concordare una percentuale minore.
Come è evidente dalla lettera della norma, con gli oneri accessori, il conduttore non fa altro che pagare una serie di servizi, di cui è lui stesso ad usufruire.
Qualora le bollette e le fatture, relative alla luce al gas ed agli altri oneri accessori non arrivino presso l’abitazione affittata dal conduttore ma siano recapitate a casa del proprietario dell’appartamento, prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese ed ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta del proprietario dell’appartamento.
Il mancato pagamento degli oneri accessori, qualora l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, può dar luogo alla risoluzione del contratto ed alla procedura di sfratto da parte del proprietario dell’immobile nei confronti del conduttore.
La norma prevede che le parti possano anche disporre diversamente per quanto riguarda il pagamento degli oneri accessori. Questo perché, trattandosi di un rapporto tra privati, viene concessa libertà contrattuale.
La libertà di regolare i rapporti ed i pagamenti, nel contratto di locazione, non è però illimitata, è infatti opportuno sottolineare che l’articolo 79 della citata legge, vieta quei patti (che se presenti nel contratto sono quindi nulli) che importino a carico del conduttore, un aggravio eccessivo delle spese.
Le spese dell’Amministratore
Qualora l’abitazione affittata sia in un condominio, le spese relative al compenso dell’Amministratore sono a carico del proprietario dell’immobile. Le parti, possono stabilire però diversamente nel contratto (possono ad esempio stabilire di dividere la spesa), perché comunque l’Amministratore svolge un compito anche nell’interesse del conduttore.
Facciamo infine una distinzione tra oneri accessori ed oneri condominiali.
Gli oneri condominiali sono corrispettivi che vengono pagati da tutti i condomini (in proporzione a quote determinate da apposite tabelle) al Condominio per il mantenimento ed il godimento di beni e servizi comuni a tutti. Il pagamento degli oneri condominiali spetta al proprietario dell’appartamento verso il Condominio.
Gli oneri accessori sono invece corrispettivi che vanno pagati dal conduttore al proprietario per il fatto di usufruire di servizi nell’appartamento affittato (acqua, luce, gas).
Gli oneri accessori possono rientrare anche negli oneri condominiali (ad esempio i servizi di pulizia, la manutenzione dell’ascensore). In questo caso il conduttore dovrà corrispondere la spesa per il servizio usufruito al proprietario come onere accessorio, ed il proprietario lo pagherà al Condominio come onere condominiale.
Quando si stipula un contratto di locazione il consiglio è quindi quello di specificare espressamente tutte le spese che sono a carico del conduttore e quelle eventualmente a carico del locatore, per evitare spiacevoli fraintendimenti che possono portare al ricorso all’Autorità giudiziaria.
Avv. Andrea De Rossi
